土地一级开发，俗称将“生地”做成熟地，主要工作包括拆迁、市政配套和规划控制。这些都要和政府相关部门打交道，因此有国企背景的地产商具有先天优势。

    北京石景山区南宫地块和门头沟新城城子地区地块，因是北京市国土资源局《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》（以下简称《办法》）正式发布后首次以招标方式操作的地块而备受关注。

    昨天，上述两宗地块分别在北京市土地整理储备中心石景山分中心和门头沟分中心进行了招标文件答疑会。石景山分中心表示，对地产商提出的疑问近日将以书面的方式进行回复。

    本报获悉，首创置业等多家本地有国资背景的地产商昨天都派人参加了答疑会。

    有意者多是国企背景

    “土地一级开发市场放开后，还是大企业胜出的几率大。”昨天，一家在南方有运作经历的地产公司负责人表示。在北京现有的土地一级开发中，包括首创、城建、城开、天鸿、北辰等有国企背景的开发商已拥有很丰富的开发“履历”。比如首创，土地一级开发一直是其主营业务之一，已经运作过怀柔新城等多个大区域地块的一级开发；北京城建也在参与新城建设储备土地资源。有消息说，城建已经拿下某新城100多万平方米的新城土地一级开发。

    据了解，此次购买石景山该地块一级开发标书的开发商非常多，包括首创置业等有国企背景的开发商。石景山地块总用地面积26.45公顷，规划性质为居住及配套；门头沟地块总用地面积4.36公顷，规划用途为居住用地。上述地块的投标时间均为12月28日。11月28日，北京市国土资源局对外发布上述两地块一级开发招标的公告；12月1日起，国土局下属的北京市土地整理储备中心开始发售招标文件。

    土地一级开发，俗称将“生地”做成熟地，主要工作包括拆迁、市政配套和规划控制。这些都要和政府相关部门打交道，因此有国企背景的地产商具有先天优势。

    招标将遏制“跳板效应”？

    据了解，石景山南宫地块的一级开发周期是1年，如果顺利的话，1年后该地块有望上市。“8%的利润率不足以让地产商去做土地一级开发，多数是冲着在土地二级市场（房地产项目开发用地的交易市场）的拿地优势去的。”有过土地一级开发经历的开发商将这种关系比喻为“跳板效应”。

    此次石景山南宫地块和门头沟新城城子地区地块的一级开发招标，北京市国土局尚未就投标企业的补偿方式做出公开解释。目前北京土地一级开发主要有两种形式：一是北京市土地整理储备中心负责实施土地开发，与之配合的开发商负责土地开发的具体管理工作，开发商收益不高于土地储备开发成本的2%；另一种则是由开发商投资进行开发，其获益不高于预计成本的8%。

    通过一级开发跑马圈地已经成为实力地产商的重要拿地策略。在广东起家的珠江集团和合生创展、北京的城建已经或在搭建一、二级开发联动的平台。某国有开发商表示，长此以往，由于一级开发权的背后通常是良好的政府关系，小开发商拿地将越来越难。

    伟业顾问方面认为，《办法》的出台将对目前部分开发商通过走一级开发曲线拿地的现状有积极改观。

 来源：北京商报