房地产业生产经营的对象是不动产，这就决定了房地产业的操控大权握在地方政府手中。但是，房地产业的宏观调控的政策制定者却是中央政府，中央手持长鞭，想要打掉全国房地产业中存在的弊端，但鞭子是否够长是个问题，正所谓中国那句俗话“县官不如现管”。
 
    1998年房改之前，由于实行的是福利分房制度，地方政府基本上无利可图，也就不存在与中央之间的矛盾。住宅市场化之后，房地产业发展速度和规模惊人，由此带来巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应。于是，地方政府渐渐在利益的诱惑下形成了针对房地产业的特殊发展模式，出现了游离于国民经济宏观监控的现象。比如，在当初住房体制改革的文件中，明胡规定“经济适用房是住宅供应的主体”，但在后来的操作中，不但从没成为主体，而且所占比重一年比一年低。

    近两年中央针对房地产业的宏观调控，在某种意义上也可以说是对地方政府的调控。在房地产业的高速发展过程中，各种不良现象和危险信号已频频露相，但地方政府是追逐利益的局中人，不会也不可能积极主动地“踩刹车”，而中央必须考虑整个产业的健康与否，明明是很多城市的房地产业都在发高烧，但地方政府却以为是玩得高兴冒了汗。站的立场不一样，思考的方式就会不同。可是，毕竟地方从属于中央，骂你两句你可以不听，打你两巴掌总会记着疼。随着中央政府调控政策的全面化、纵深化和严厉化，地方政府的态度和反应也经历了一个演变的过程。

    2004年4月以后，调控展开期：观望气氛浓厚

    地方政府手中最大的资源就是土地，2004年房地产的宏观调控，就是从紧缩“地根”开始的。国土资源部、监察部于2004年3月31日，联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），规定2004年8月31日后须采用“招拍挂”的方式出让经营性土地。这是一项重要的房地产政策，对地方政府、开发商及市场的影响巨大、意义深远，是中国房地产业走向市场化的一个里程碑。

    实行“招拍挂”的目的，是使土地出让的交易过程公平化、透明化。之前，协议出让的方式下，大部分都属暗箱操作，其中藏有许多猫腻，地方政府及个别官员大权独揽，只有与政府关系熟络的开发商才能获取土地，而开发商的暴利也多源于土地环节。因此“8.31”大限才出炉时，民众欢腾，开发商慌恐，地方政府心情复杂。这一新政意味着地方政府必须向市场交权，政府不再既当公证员又当交易受益方，而是转化为专职的监督职责，这必然加速政府职能转变。

    但部分地方政府还是可以寻到应对之策的。在“8.31”大限之前，许多土地得以成批出让；大限之后，土地开发模式相对市场化，但串通投标、虚假拍卖和弄虚作假等变相的协议出让方式仍然存在，许多地方政府出让土地时宁可流标也不降低底价。实行招拍挂的后果之一，是全国各地的地价快速上涨，从而带动了房价的速升。于是，地方政府从中尝到了新的甜头，以前协议出让时是部分官员从中渔利，现在经过招拍挂催高地价之后，变成了地方政府整体获利，“小金库”规模越来越大。

    2004年出台的还有其它一些调控政策，如治理整顿土地市场、实施半年时间“三个暂停”；10月发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求进一步完善符合中国国情的最严格土地管理制度；还有紧缩“银根”方面的措施等。总体说来，除“招拍挂”外其它政策的影响都不大。在宏观调控之下，2004年全国房地产投资增速仍高达29.6%，相比2003年几乎没有下降，而2004年上海的投资增幅则创下了近几年的历史高点——30.4%。从数据上看，2004年地方政府没有很好地落实中央相关政策，尤其以上海为代表的长三角，投资偏热、房价过高的趋势变本加厉地持续到2005年新一轮宏观调控的开始。其结果是，上海政府受到了中央的批评。

    2005年3月以后，调控升级期：态度明显分化

    正由于2004年许多地方政府对于房地产调控的无所作为，导致了2005年3月开始的新一轮 “调控升级”。以“新老八条”为代表的地产新政，覆盖面非常大，同时也被中央提高到了政治层面。首次明确要求：“地方各级人民政府切实负起稳定住房价格的责任，省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。对住房价格上涨过快，控制措施不力，要追究有关责任人的责任。”眼看不行动，板子真的要打到屁股上了，新政出台后的几个月，各地政府空前地重视起来；但夏天过后，各地的态度发生了分化，政治压力最大的上海贯彻得最好，北京、深圳、大连等地有所放松，楼市遂出现了“报复性”、“补偿性”的飞涨。

    从改善住房供应结构上分析。“国八条”再次要求“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”，这反应了中央构建和谐楼市、偏重考虑中低收入群体住房问题的指导思想。但是，这条政策却动了地方政府的“钱袋子”，大建经济适用房和廉租房必然导致出地出让金的急剧减少，因此大部分地方政府都没有动力落实。结果是，2005年全国经济适用房占住宅供应总面积的比重又创下历史新低——5%；而廉租房则更糟糕，截止2005年底，全国有70个地级以上城市根本就没启动这项制度。相比而言，上海由于启动了“两个1000万工程”，落实政策的力度较大，2005年第四季度配套商品房的供应占比一度曾突破50%，从而使供应结构趋于合理，住宅均价有所回落。

    从界定享受优惠政策的普通住房标准上看。“国八条”中明确了三个标准，其中一个是建筑面积在120平方米以下，允许地方政府针对单套建筑面积向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。结果怎样？除了青岛这个“乖孩子”采用120平米的标准外，几乎所有的其它地方都用足了政策的空间，不是140平米就是144平米。由此反应出地方政府的心理，它们并不想为普通百姓的住房问题动真格，而更看重大户型、中高价房所能带来的滚滚财源。

    还可以从其它调控政策上考察。比如，一次又一次的紧缩“银根”，但信贷增长仍居高不下，这其中既有银行出于自身商业竞争的因素，又有地方政府的原因，比如2005年底许多开发商的贷款由于资金紧张而获得了一年展期；另外地方政府还会出面协调地方大型国企向部分开发商“输血”，如上海就曾发动宝钢等企业。再如，“整顿和规范市场秩序”已喊了许久，但依然屡禁不止，2005年4月上海市工商局披露了立案查处的９起房地产公司及中介机构违法经营案件，其中上海万邦集团被重罚20万元，这在地方政府中是难得一见的大力查处行动。又如，“完善市场信息披露制度”从2003年的“国18号文”开始就一次又一次的强调，但地方政府却动作迟缓，突出表现是针对北京市2006年一季度商品住宅价格，北京统计局的指数是上涨7.6%;而北京建委提供的期房预售平均价格上涨14.8%，两者相差一倍多，皇城根下尚且如此，其它地方就更能管制了；因此可见各地信息统计及披露制度之乱。

    2005年3月开始的新一轮调控发展到今年的第一季度，各地方政府的态度又出现了两种截然不同的动向，基本以杭州和深圳两地最具代表性。长三角楼市整体走低的大背景下，前两年泡沫较大的杭州市跌得也较深，半年下来有点难耐凉了，而且又没有上海那样处于全国人民关注的风头浪尖之上的压力，于是在今年1月市政府召开的第97次常务会议上，决定采取金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等新举措，一时被媒体认为是赤裸裸的“托市”之举。对于深圳来说，经历了半年多楼价狂涨之后，当地政府不禁有些担心，再这样失控下去必定要受到中央的指责，上海就是前车之鉴；于是，在4月的市政府四届二十七次常务会议上，通过了由6部门共同研究提出的“关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见”，共有8条意见，简称“深八条”；事实证明这一决定具相当有预见性，其后不到一个月，“国六条”即强势出场。

    2006年5月以来：调控深化期：积极响应中央

    以5月17日“国六条”的出台为标志，又一轮房地产宏观调控拉开大幕，其后“国十五条”、“限外”政策、重启个调税等诸多细化和补充政策陆续出台。纵观这轮地产新政，可以发现措辞更严厉、行政手段更多、措施更细化，不仅限于宏观，已经进入微观领域。尤其是，“国八条“中规定的问责制终于开始“动刀”，随着北京、天津、福建、安徽、上海（祝均一）等一批涉及房地产违规的官员纷纷落马，各级地方政府已被敲山震虎，虽然部分地方政府仍心存犹豫，但总体来说，都开始比较积极地响应中央政策方针。

    此次出台的政策较多，笔者仅有重点地分析“三限制”出来后各地的反应。针对住房供应结构，出台了干预力度最大的所谓“三限制”（限比例、限套型、限价格），其执行期限暂定为“十一五”时期。这一政策的影响力，比2004年的招拍挂还要大。70%以上的高比例都做限价房或经济适用房，地方政府土地出让金的损失有多大可想而知。但中央高压之下，没有哪个地方政府敢于明确抗议，甚至连原来许多专家都认为有些地方政府会利用政策中留有的一个“后门”——“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”，同样没有发生这种情况。反倒是，深圳、成都、大连、西安等城市不等中央相关细则出来，就出台了完全遵循“国十五条“的地方执行细则。对中央新政的拥护之态跃然纸上。

    但是，表面的不反抗或明确赞同，并不代表部分地方政府会百分百的落实这一政策。从客观上讲，这一政策的可执行性并不是特别强，因为限套型和限比例可以硬性实施，但大范围地限房价操作起来就有难度了，价格是市场经济中最敏感的要素。限制过于宽松，难以惠及中低收入群体，限制过死，极有可能销售有难度，开发商也就不愿意竞标。所以在既考虑到财政收入因素，又考虑到操作性问题，目前有些地方在土地出让上出现了的新动向。先是七月底八月初，广州出让了几块住宅用地，或者是只限套型和比例而不限价格，或者是也限价格，却比周边市场价还高1000元左右——等于没限。8月中旬上海也出让了十多块住宅用地，同样是只限套型和比例而不限价格。深圳、北京等其它地方也出现了类似的情况。这充分反应出地方政府的矛盾心态和试探行为。
 

来源：焦点房地产网