特邀嘉宾：北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长 陈国强 

[主持人]:各位网友，大家好。近日，无论是中央还是地方，房地产调控新政层出，国务院多个部门联合措施要求地方政府立即制定细则，“三套房停贷”以及“首套房首付要上调”。国土资源部、住房和城乡建设部、监察部日前发文，对省级政府稳定房价和住房保障工作进行考核和问责。地方房地产新政也密集出台。  [15:50]  

[主持人]:目前北京、上海、杭州、宁波、厦门等城市连续出台“限再新购一套房”，深圳南京“停购三套房”，今天，广州市的调控细则也出台了。那么这些调控措施密集出台，彰显新一轮调控风暴，正在全国展开。  [15:50]  

[主持人]:这些调控政策将究竟会对房价产生什么影响？房产税开征可能性多大？带着这些问题，今天我们非常高兴邀请中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强作客人民网、人民议事厅解读房地产新政所产生一系列问题。欢迎您陈教授，也请您跟网友们打个招呼！  [15:50]  

[陈国强]:人民网的各位网友大家好！  [15:50]  

[主持人]:欢迎您！今年9月29日，国务院多个部门联合出中重拳遏制房价上涨，措施包括要求地方政府立即制定细则，房价上涨过快地区限制购买套数等。10月11日，住房和城乡建设部等三部委发出通知，要求再次对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行问责，对政策落实不到位、工作不得力的要进行约谈，直至追究责任。那么这一系列这种调控政策，被大家誉为第二轮调控政策，那么这次调控政策跟国十条是什么关系？是否意味着首轮调控作用没有那么明显或者是失效？您怎么看呢？  [15:51]  

[陈国强]:我个人接受这样的一个提法，但是实际上我的理解，这一次的密集出台的政策，是上一轮是4月中旬密集出台这一轮政策的延续，或者是之前政策的细化或者是深化。它的政策基本的目标、基本政策的基调是一致的。4月中旬出台的这一系列的政策，我想它的调控效果应该是逐步显现的，但是毫无疑问，这些调控的效果没有达到预期这样的目标。那么为什么没有达到预期的目标？我想可能有很多原因了。  [15:59]  

[陈国强]:另外一个，随着4月到9月底四五个月的时间，随着时间的推移，实际上调控的作用、调控的效应它在逐渐弱化，我们看到很多地区一些城市和政府，在4月中旬也没有出台相关的细则，执行不力，或者是力度不够。那么这些都应该影响到了今年以来调控政策它的效果显现了，所以我想，9月底出台这些政策应该说是对过去这个政策的一个细化和深化。如果说是称为“前一轮”，正在出台制定政策。这一轮是是政策的执行和落实，重点还是有这方面的差别。  [15:59]  

[主持人]:请您简单评价一下4月一系列的调控，以及它的预期是什么样子的？现在达到了什么样的效果呢？  [15:59]  

[陈国强]:4月中旬密集出台了这些政策，它在调控市场方面还是显现了一些成效。首先是改变了过去地价、房价单边上涨普遍的预期。过去若干年曾经有几次调控，但是地价、房价单边上涨的格局没有改变。通过密集出台这些政策，实际上对单边上涨的预期有调控。  [16:00]  

[主持人]:遏制了这样上涨的势头？  [16:00]  

[陈国强]:对，房价上涨的势头得到了初步的遏制。东部沿海地区成交量有所下滑，全国来说前三季度、上半年成交量是上涨的。但是在东部沿海一些重点城市，成交量出现了比较明显的下滑，有些城市上半年下滑的幅度还很大，同比下滑了50%以上。一个是预期发生明显变化，那么房价快速上涨的势头被初步遏制，成交量在部分重点城市出现比较明显的下滑。另外土地市场也出现了比较理性的回归，“地王”的现象有所减少，不能说没有。我想这些方面可能都是调控的初步效应的显现。  [16:00]  

[主持人]:那与我们的预期目标的差距在哪里呢？  [16:00]  

[陈国强]:主要表现在八、九月份，我们市场实际上又看到了成交量回暖，价格有所太高，另外部分投资性需求再度入市的现象。管理层出于对楼市价格上涨的再度担心，所以9月份又密集出台了一些调控措施。一个是巩固前期的调控成果，防范市场出现再度“过热”的情况再出现。  [16:01]  

[主持人]:这一轮调控我感觉是引起了地方政府的重视，之前仅仅是国家发政策，但是下面落实的怎么样还很难说。但是现在全国各地都在出台细则，让我们感觉到地方政府也行动起来了？您也这么看吗？  [16:01]  

[陈国强]:因为最近一轮的政策当中，对地方政府提出了非常明确的，甚至很严厉的要求。没有出台制定细则的地方，需要立即制定相关的细则。已经出台细则的要进行完善和优化，这个对于地方政府来说应该有非常强的约束力。这个是这一轮政策和前一轮政策的差别所在。  [16:01]  

[主持人]:有网友认为政策调控并不能真正的解决中国的高房价，只有收入高增长才能解决这个问题，也就是说给大家涨工资，房价涨工资也跟着涨，您怎么看待这个问题呢？  [16:01]  

[陈国强]:高房价的背后实际上由一系列的因素造成的，比方说长期存在供不应求的问题。也就是说我们的需求非常旺盛，但是市场的供应相对不足，导致房价节节攀升，比如说贫富分化的现象。我们对富裕人群来说，房价5000他认为是便宜，到一万他也认为是便宜，到3万甚至5万（他都认为便宜），他可以承受这个房价，这个是推动房价上涨的基本原因。  [16:02]  

[陈国强]:另外像过去房改以后，我们在住房保障方面投入力度太不够，就是保障不足，也是导致这个房价快速上涨的一个因素。像北京、上海这些中心城市，它占有的城市资源比较丰富，社会公共资源、医疗资源、教育资源比较多，也是吸引外来人员，就是城市资源分配不均，也是造成部分城市房价上涨的主要原因。  [16:02]  

[陈国强]:如果我们理解为在高房价背景下，普遍提高大家的收入水平，当然可以一定程度上缓解高房价和支付能力之间的这种悬殊，但是不能从根本上解决问题。我觉得解决高房价的问题，还是通过系统的方式综合治理，不能通过某一个单项的手段和单一的措施，这还是解决不了的。  [16:02]  

[主持人]:还是通过中央和地方政府高度重视起来了，可能我们的调控效果也就显现了。目前，北京、上海、杭州、宁波、厦门等城市连续出台限“再新购一套房”，深圳、南京“限购三套房”。这些地方政策和中央政策是什么样的一种关系呢？它是否能真正的抑制二三线城市的房价上涨呢？  [16:02]  

[陈国强]:我们注意到，最近随着中央相关政策的出台，东部沿海的一些城市刚才提到了这么多，实际上还包括广州等等（这些城市），这些城市主要集中在东部沿海这些城市，我们可以发现基本上都属于4月国十条里面提出来的房价水平过快，上涨过快，供应偏紧的这样一些区域，基本上都符合这样的特点。  [16:03]  

[陈国强]:所以，北京、上海这些城市最近我们看到陆续出台了一些限购这样的一些措施。地方出台这样的细则我想和中央的要求是完全一致的，这些地方在全国来说是属于房价水平过高，房价上涨幅度过快，同时存在比较明显的供不应求、供应偏紧的这样一些特点。他们出台限购的措施，采取比较严厉的信贷方面（的政策），包括公积金贷款都出台了比较严厉的措施。这些细则跟中央的要求是一致的。  [16:05]  

[主持人]:您看好这些限购细则吗？  [16:05]  

[陈国强]:抬高市场门槛儿以后，能不能有效的抑制二三线城市的房价？我想首先我们做一个基本判断，就是说北、上、广、深，这些措施采取限购措施以后，对于本区域的投资性需求、外来需求肯定会有比较明显的抑制性效果，但是我们要注意到另外一个方面，在这些区域采取比较严厉的这些调控措施，那么实际上从经济效应会使得部分投资性需求，比方说过去我们说的“温州炒房团”或者是山西、内蒙这些资源型城市的购房需求，可能会转移到其他的投资上去。  [16:05]  

[陈国强]:另外一个方面也会导致二三线城市出现一定程度的恐慌性的购房需求。一方面是部分的投资性需求会转移到二三线，另外，没有受限制的这些区域，有一部分购房者会出现恐慌性的购买。东部沿海这些城市它采取比较严厉的调控措施，间接的会出现一些负面的效应，对其他的二三线城市、中小城市既有正面的导向作用，另外一个方面会转移一部分的投资性需求，当地会出现恐慌性的购买需求，所以说要看到两方面的效应。  [16:06]  

[主持人]:针对限购政策会有一些细微的差别，限购新一套住房和限购第三套住房，这个差别在哪里呢？  [16:06]  

[陈国强]:限购和停贷不同的城市会有不同差别，北京对北京居民采取限购，外地在京购房需求也有一些限制性措施。9月底其他的城市出台的措施，对有当地户籍的居民，原来购买过两套以上的住房那么就采取完全限制的住房，第三套停购了，就是全款也不允许购买了，这个还是有差别的。这个很关键的因素还取决于地方政府在具体实施当中是不是采取严厉这样把关的方式。如果采取从严这样的执行尺度，对于多套置业、投资性需求，外地在本地的炒房需求、投资性需求当然会有比较好的抑制性效果。  [16:06]  

[主持人]:无论是咱们现在说的新的调控叫“新国五条”还是年初的“国十条”，重在落实，监督地方政府和炒房客的措施是最重要的。面对地方政府财税，这些炒房客他们往往是“上有政策、下有对策”，我们该怎么样来监管？来惩罚呢？  [16:06]  

[陈国强]:其实更重要的是已有的措施要不折不扣的落实，过去我们也有经验和教训，特别是有过多次这方面的教训，这些教训的东西更多一些。所以对于已出台的政策部分，我想从中央政府到地方政府，无论是对政策的理解消化上面，还是相关的市场执行主体，特别是地方政府包括商业银行等等，对相关的政策落实执行，应该掌握这个明确的尺度。这样的话，才有可能获得一个比较好的调控效果，否则的话空有政策，落不了地，对政策的实施和执行会打折扣。  [16:08]  

[陈国强]:另外对于开发企业，政策本身的权威会受到弱化。对我们中央政府或者是地方政府，可能会有负面的效应会显现。所以说制定政策当然重要，但是如何执行，我觉得在目前阶段可能显得更为重要。  [16:08]  

[主持人]:有人监督这些政策的实施吗？有没有相关的部门在做这些事情呢？  [16:09]  

[陈国强]:目前从“新国十条”开始，明确了中央对地方已经有很明确的考核问责制的要求。但是这个考核问责制，应该说我们还没有看到太具体的考核指标、考核的方式。比如说各地的住房保障政策的一个年度计划、执行情况会怎么样，稳定市场的具体措施，有没有具体的要求等等。有这样考核问责的要求，但是如何考核，如果达不到，就是说这个措施不力或者是效果不明显，有没有具体的办法，有没有进一步的措施，这个同样重要。  [16:09]  

[陈国强]:如果缺乏具体的考核指标、考核手段，以及如何发现执行不力也好，效果不明显也好，那么有没有实际的手段来惩罚，或者是采取一些查处的手段。我想这个是接下来需要我们如何细化，如何制定一些具体的考核指标、考核的手段也同样不能忽视。  [16:09]  

[主持人]:我们刚才谈到对策的问题，我们了解到有一些人为了多买房子，甚至办了假离婚的手续。这样的话他可以算成首套房来买。目前有很多这样的对策，您认为这是一种主流吗？  [16:09]  

[陈国强]:这种情况肯定难以避免，但是不可能会成为多数人的选择。应该说是比较极端的手段，当然，对于这种比较极端的这种案例，我想我们的政府管理部门也应该有一些预案，采取什么样的措施、对策。针对这些问题如何来化解、如何来解决。当然不可能成为多数人的选择。  [16:10]  

[主持人]:北京的细则是今年5月1号开始实施的，到现在已经有5个月了，您怎么看北京的细则？  [16:10]  

[陈国强]:刚才我们从总体上对4月份的政策有一个简单的评述，总体上我认为北京在这一轮中央政策出台以后，应该是比较快的制订了地方细则，也采取了力度比较大的这种执行措施。应该说执行下来，调控的效果还是比较明显的，但是由于北京是一个政治中心、文化中心、特殊城市，它的很多情况可能是其他城市所不具备的，特别是这种高端的需求、外来的需求，对于北京来说应该是面临更多的挑战，而且挑战性因素更多。  [16:11]  

[陈国强]:所以到八九月份，随着市场的一些因素的变化，那么我们也的确看到了市场成交量有所恢复。一些楼盘也再度出现一些投资性的需求，高端楼盘包括一些别墅项目，实际上再次出现热销的行情。那么实际上遇到了调控当中预想不到的问题。对于我们调控主体和地方政府来说，面临更复杂的市场局面。那么出台后续的调控措施也是非常必要的。  [16:20]  

[主持人]:有专家指出房产调控的“问责制”是三部委向地方政府发出的警告，在日前土地的财政、土地的GDP还在顽强的起作用的当前，广大民众对新调控中的“问责制”给予了厚望，在房地产政策方面中央、地方还存在博弈。地方政府往往将经济发展放在首位，把GDP看的很重及中央政策抓的紧才去关注房价，您怎么看待这项“问责制”，您认为会有地方官员会以后土地问题被免责吗？土地问题怎么才能引起地方政府的高度重视呢？  [16:21]  

[陈国强]:对于地方政府来说“问责制”这样一种考核机制，对于地方政治来说实际上增加了一个很强的约束因素了。我们必须看到中央和地方在调控楼市方面的确存在利益诉求或者是政策诉求上面的差异性。刚才您说的，地方政府可能会把经济发展的因素，或者是会把GDP放在首位。中央政府会把民生放在首位，在政策方面，中央更多的表现为主动调的姿态，地方是“被调控”这样的特点非常明显。  [16:21]  

[陈国强]:所以，存在着不同目标的博弈。这种博弈关系会必然会影响到我们调控的这个政策的执行情况，调控的成效如何，这个是不可避免。从考核问责制来说，我想和过去相比，我们中央政府对地方省级地方提出问责考核机制，5月份逐渐和各地的城市政府签署了住房保障方面的责任书。未来，各地在住房保障政策落实情况，以及稳定房价、调控楼市成效情况，它会都作为“问责制”的基本内容。  [16:21]  

[陈国强]:刚才我们也提到，推出“问责制”这样一种行政手段，对敦促地方政府比较好的落实调控政策来说应该是很好的一个手段。但是能不能达到预期的目标、效果，可能还取决于我们中央政府相关的主关部门，也没有一些具体的考核手段，也没有具体惩罚的措施。如果仅有考核问责这样的一个要求，而没有实际的要求，可能它的效果会打折扣，或者是达不到预期的目标。  [16:21]  

[主持人]:您预测一下本轮调控将能达到什么样的效果呢？  [16:22]  

[陈国强]:我想从政策本身，这一轮调控我们很多媒体把它称为“史上最严厉”的调控，从政策的力度、政策的手段，还有各种综合手段的运用，包括调控的次数，从年初4月，如果时间再延长一下应该是去年年底就开始陆续出台相关的调控措施，到4月中旬又出台了一系列密集调控政策。到9月份又再次推出新的措施。从调控措施的出台，调控手段的组合程度，包括严厉的程度，可以说都是前所未有的，像信贷手段这样的一个严厉程度。  [16:22]  

[陈国强]:从1998年房改以来，可以说我们是没有面对过的。像土地手段，我们知道今年国土部提出的新的年度住房用地计划，可以说是出乎我们业内业外很多人的预期。新增住宅用地的规模跟过去相比是增长的，这个数字相当于去年的2.4倍。  [16:22]  

[主持人]:保障房用地呢？  [16:22]  

[陈国强]:这个也有非常大比例的增长，相当于过去5年平均用地水平的3.3倍。这些手段的运用，可以说政策的力度、政策的组合程度以及它要求的严厉程度可以说前所未有。但是能不能达到一个比较好的调控的效果，我觉得同样还取决于很多因素了。  [16:22]  

[陈国强]:这里我想特别需要强调的一点，今天我们政策面临的市场或者是面对需要调控的市场，它的复杂程度、它的不确定的因素和过去相比，应该说也是空前的。所以说温总理年初讲过“今年我们宏观经济面临的形势可能是最复杂的”这句话运用到楼市同样是适合的。  [16:23]  

[陈国强]:尽管在政策方面我们和过去相比，这个是可以说是前所未有的，但是我们面临的市场复杂的形势，同样是“前所未有”。所以，这些因素都会关系到这一轮调控能不能取得好的效果。  [16:23]  

[陈国强]:特别需要强调的是，有了好的政策，这些政策能不能去很好的政策，这些政策能不折不扣的落地。像我们讨论法律问题，“有法可依”这个问题解决了，那么是不是能够做到“有法必依”，能不能做到“违法必究”，能够做到这几条，我们可以预见调控可以取得比较好的效果。如果这几条做不到，或者是在执行当中、在贯彻落实当中有走形变样，有落不了地，导致各种问题，我想会影响到调控的效果。  [16:23]  

[主持人]:那么楼市调控的复杂主要表现为什么形势呢？  [16:23]  

[陈国强]:造成高房价的因素有很多，有些因素不是短期能够解决或者是能够根治，贫富分化的问题、供应不足的问题。过去我们在住房保障方面欠帐太多的问题，以及我们目前要改变城市资源分配资源不均的问题，可能都不是短期能解决的问题。有些政策手段，比如说信贷的手段，就是采取信贷政策的手段，还有增加用地的手段，可能短期比较容易见到效果。  [16:23]  

[陈国强]:其他的方面，比如说改变我们目前社会投资渠道缺乏的问题，要解决社会贫富分化的问题，恐怕是需要长期做的努力，或者是需要系统的方案来慢慢的解决这些问题。  [16:23]  

[主持人]:会不会存在有境外的资金流入呢？  [16:24]  

[陈国强]:当然，像你说的国际游资对于市场的干扰，都是造成目前中国楼市问题复杂程度、复杂性或者是不确定性因素之一。  [16:24]  

[主持人]:房地产调控除了行政手段还要借助市场，有一种观点认为咱们目前调控行政的行为重了？您认为行政手段和市场的手段如何并重调控楼市呢？  [16:24]  

[陈国强]:我也同意在楼市调控方面，包括其他的宏观调控方面要更多的运用经济手段、市场的手段，但是针对中国楼市目前存在的问题，我想仅仅依靠经济的手段、市场的手段恐怕难以解决。为什么做这样的判断呢？我们房地产市场当中不同的市场主体，我们可以做一些区分，做一些具体分析。  [16:39]  

[陈国强]:那么在不同的市场主体当中，有些是市场化程度比较高的，有些是非市场化的主体，比如说地方政府，他就是非市场化的主体。所以说对非市场化的主体运用常规的市场手段、经济手段恐怕比较难见效。那么对于地方政府也好，我们的国有商业银行、股份制银行，实际上在某种程度上有市场化的一面，也有非市场化的一面。对于保障房政策的落实，对于土地市场来说，可能都是市场化程度比较低。实际上是我们地方政府有不同身份了，特别是土地市场用地的供应，实际上是地方政府垄断的。  [16:40]  

[陈国强]:所以，这些非市场化的主体，或者是市场化程度不高的领域，如果单纯的依靠市场的手段、经济的手段恐怕难以见效。我个人的一个基本观点，对于市场化的主体或者是市场化程度比较高的领域，要更多的运用市场化的手段、经济的手段。对于非市场化的主体，比如说国有银行、地方政府，对市场化程度比较低的领域，更多的要运用行政的手段、政府的力量。比如说中央政府对地方政府的问责机制、考核机制，单纯的强调运用市场的手段或者是经济的手段，我想恐怕难以解决，或者是难以让楼市调控见到比较明显的成效，所以还是需要更多的针对不同的市场主体，针对不同的市场领域采取不同的手段，不同的办法，这样综合运用各种手段，那么才有可能获得比较好的一个调控效果。  [16:40]  

[主持人]:在“新国十条”里没有提出明显的房产税，“新国五条”提出房产税试点改革工作，并逐步扩大到全国。在这一轮调控当中房产税这个问题特别受关注，而且此前叫声最响的就是上海要试点房产税，也有人表现房产税将呼之欲出，也有专家说几个月内能实现。我想听听您的看法，房产税到底开征的可能性有多大？它的效果主要表现在哪里？它出台的效果、意义何在呢？  [16:40]  

[陈国强]:房产税的问题，这一轮调控当中备受关注。应该说前一段媒体、业内讨论也非常多。我个人是这样看待的，如果我们把信贷手段、土地手段这些比较常规的一些调控手段，打一个不太恰当的比方，它们是西医的方式来治疗，这个效果比较容易见效。那么房产税就像中药，这个房产税是税制改革中的一个重要环节，将来这个措施出台，会促使我们楼市平稳健康发展的一个长效机制、一个基本制度。不能够把它看作是调控房价立竿见影的一个“特效药”，如果把房产税理解为调节房价的“特效药”，可能对它的预期期望过高了。它是一个长效机制，或者是未来完善制度的一个重要环节。  [16:40]  

[主持人]:它的出台意义是什么呢？  [16:40]  

[陈国强]:它的出台对我们消费者、投资者会增加持有环节的成本。因为房产税是地方税，可以很大程度上改善地方政府财税收入结构，减少过去我们很多地方政府高度依赖土地财政这样的格局，所以，对地方政府来说，房产税的增收很大程度上会优化它的结构，使地方政府有一个稳定的收入来源。在国外，房产税是地方财税收入当中非常重要的渠道，有高的是50%以上。  [16:41]  

[陈国强]:如果让房产税成为地方财税当中的一个重要手段之后，那么对地方政府它有一个比较稳定、可靠的收入来源，那么对于投资者，对于购房者来说，我们讨论当中方案非常多，它的覆盖范围到底是多大。  [16:41]  

[主持人]:到底对老百姓有什么影响？  [16:41]  

[陈国强]:对，还有定什么水平的税率，这个对我们城镇居民来说影响非常大。从上海之前讨论不同的版本，可能我想更多的会对我们购房者，对投资者会有比较明显的这种心理方面的影响。那么，当然从我们管理层作为调节楼市的一个重要的威慑手段，实际上对于特定的一套房产每年增加的负担，这个数字是有限的。200万的房产，我们定百分之一的税率，也就是说每年增加2万块钱的持有成本，如果房价是持续的上涨，比如说每年房价超过2%涨价的幅度，那么它就可以抵消这部分产生的负担。  [16:41]  

[陈国强]:所以，从抑制房产投资，增加居民的税负负担来说，它实际上影响是有限的。但是对于以投资为主的这样一些客群来说，它是的的确确是会增加他的持有成本，也会改变大家的预期，投资房产会增加风险因素。当然，对于持有多套房产，投资高端房产来说恐怕面临的税负会更多一些。所以，我们不能把房产税理解为是一剂“特效药”调控房价或者是降房价的一剂“特效药”。而把它看作是未来长效制度的安排，或者是税制调整当中的重要环节。  [16:41]  

[主持人]:它对于我们目前收入差距过大会不会产生影响呢？  [16:41]  

[陈国强]:它可以改变中央和地方这样税负分配的格局，有助于改善地方政府它的财税来源。目前，我们大家看到的是高度依赖土地财政，那么对地方政府来说实际上这种状况是非常不利的，房产税的出台、征收，将来可能在一定程度上会改变这样的一个状况。对于投资客、对于拥有多套房产的这些家庭，那么房产税的征收同样可以增加他们的持有成本，降低他的投资收益空间。所以，它可以改变市场的预期，这些方面的作用是不能否认的。  [16:42]  

[主持人]:此前我看到房产税在平均贫富方面会起到作用，看来是很有限的？  [16:42]  

[陈国强]:有效果，但是不要期望过高。  [16:42]  

[主持人]:现在您所了解到的，就是开征这个房产税，它有多少种说法呢？就是怎么样的一种征收方法呢？您认为哪一种方法比较合理？  [16:42]  

[陈国强]:我注意到上海在过去一段时间曾经媒体披露过很多过不同的“版本”，不同“版本”是关系到一个房产税的征收范围。另外一个是定的税率高低。这个范围跟我们每家每户的城镇居民有关系，如果是普通家庭他拥有自用的一套房产，这个房产的套型面积在当地平均水平之内，那么可能就不会面临房产税的问题。  [16:42]  

[陈国强]:那么拥有多套房产，或者是说你这个房产的面积远远超过当地平均的水平，当然需要将来面对房产税的问题。税率的高低，对这些人群来说意味着他将来每年新增持有的税负，负担会有很大的差别。  [16:42]  

[陈国强]:所以，这个还是需要看最后，我们中央和地方政府在取舍的时候定怎么样的一个方案。针对具体的方案，我们再来分析评述会好一些。  [16:43]  

[主持人]:您觉得今年开征的可能性有多大呢？  [16:43]  

[陈国强]:我觉得作为一个制度的优化、改革的一个方面，或者是一个财税政府的变迁里面的一个环节。特别是在当前，处在严厉调控的这个背景之下，选择部分城市做房产税的试点，这种可能性是存在的。但是至于会不会今年年内要面对房产税的问题，可能还存在变数。  [16:43]  

[主持人]:也就是说，咱们一般的普通购房人不用顾虑房产税这个问题。可以这么说呢？  [16:43]  

[陈国强]:不用顾虑过甚，也就是不要把这个房产税的问题看的过重了。  [16:43]  

[主持人]:现在老百姓就担心我住着自己的房子还要交钱，很多人不明白，也存在疑虑吧。以北京为例一个三口之家多少面积以内是不用担心的呢？  [16:43]  

[陈国强]:如果以三口之家来算，90平米之内，可能就不需要面对或者是不需要考虑房产税的因素。如果持有多套房产，或者你是有多套高端的房产，那么未来要再做房产方面的投资，我觉得就应该把这个房产税作为一个因素考虑进去。  [16:44]  

[主持人]:多套房产税率也不一样，比如说二套和三套税率肯定是不同的。  [16:44]  

[陈国强]:对，一个是多套，一个是高端房产。  [16:44]  

[主持人]:三套房停贷以后，还有首套房首付比例上调，那么“夹心层”的购房负担会不会加重？对此国家如何来保证这些困难群体有房住呢？  [16:44]  

[陈国强]:最近“新国五条”里面，对首套房首付比例上调，我看到北京一些商业银行实际上把首套房的利率也恢复到基准利率了。另外一个，就是对于首套房，如果是90平米以上的契税也有调整。这种调整，对于我们刚需群体，特别是首次置业的人群有影响。首先购房门槛儿提高了，对于这些家庭来说，首付由两成上调到三成，实际上影响到他购房计划。一套100万的房产，上调一成意味着多付10万、20万。  [16:44]  

[陈国强]:还有利率，现在恢复到基准利率，也会影响到他每个月按揭的数字。所以说，“新国五条”的出台，对于我们这个刚性，包括一些改善性需求家庭来说，的确有购房成本上升的问题、购房门槛上调以及未来按揭压力大小问题。  [16:45]  

[陈国强]:这一轮调控，这些从过去力度很大优惠的做法，恢复到比较常态的，比如说恢复到基准利率，恢复到三成，实际上把过去我们在2008年年底出台的一系列鼓励扶持住房消费的政策是收回去了，恢复到比较常态的政策环境下。当然对于这些刚需家庭来说是需要面对购房门槛儿、购房成本以及还款负担的问题。这方面是政府不得以而无奈为之的方面，一方面要抑制投资性需求，另外一个方面会误伤到一些刚性、改善性需求的家庭。  [16:45]  

[陈国强]:当然，这方面一个很重要的手段就是如何来增加保障性住房以及中小套型的普通商品房未来的市场供给，这方面如果有切实的措施，有实际的增长，那么对于首次置业、刚需来说会缓解各方面压力问题。  [16:45]  

[主持人]:现在有一套房如果是改善买房，比如说这套很小把它卖了，他又去买一套大点，这个是改善性需求现在国家认为是二套置业。  [16:45]  

[陈国强]:有些政策的确需要细化，在人性化方面考虑的不够。那么针对一些改善性需求，要想换大一点的房子，老房子换一套新的房子等等。应该有更实际、更具体的可操作的一些政策，否则对这些家庭来说可能会面临额外的购房成本。  [16:45]  

[主持人]:现在这方面的政策就没有？  [16:45]  

[陈国强]:很明显还带有很多问题，不够细化、不够具体，对于这些刚需、改善性需求有误伤了。  [16:45]  

[主持人]:咱们现在谈谈住房保障，今年住房保障580万套，但是开工率却只有70%，我国保障性住房年计划用地也存在着问题，保障房的资金也存在着缺口。您认为在保障性住房方面政府应该怎么做呢？  [16:46]  

[陈国强]:谈到保障房方面，我有几句话可以做一个简单的概括。住房保障应该说我们过去“房改十年”我们欠帐过多，这个是基本事实。第二个，我们2007年20号文件出台以后，我们政府也好、社会大众对住房保障政策的落实有比较高的预期，或者是期望过高，有这样的问题。  [16:46]  

[陈国强]:另外像2010年580万套的建设计划，我个人理解，跟过去几年相比存在着比较明显的提速过快的问题，这个提速过快也是一个非常现实的问题。另外我们各级政府，特别是城市政府还有很多中西部的中小城市，在保障房的建设方面准备不足，我觉得也是一个社会现实。同时，我们从管理部门的角度来看，落实住房保障制度，我们在制度建设方面存在明显滞后这样的一个现状。  [16:46]  

[陈国强]:所以，一方面我们要看到2007年以后随着我们住房政策的一个重要调整，过去我们住房市场主要是通过市场化的这样渠道解决城镇居民的住房问题。2007年之后明确了保障房和市场房是“双轨并行”的市场制度。尽管这个思路明确了，那么也采取了很多措施来落实住房保障政策。像北京、上海，应该说是在全国投入的力度比较大，投入资源比较多，住房保障的政策落实情况是比较好的。  [16:47]  

[陈国强]:但是同样也存在刚才说的这些方面的问题，过去有欠帐的问题，现在各个方面对保障房建设期望过高的问题，未来3年有比较大的提速的问题，像全国提出来到2012年要解决全国1540万城镇居民住房困难的问题，上海提出未来5年要新建100万套保障房，相当于一年要新增20万套，就是每年要新增40%到50%的量。北京是4.6万套交付的，另外要新开工13.4万套，一方面给我们城镇居民传递非常鼓舞人心的消息。  [16:47]  

[陈国强]:另外一个方面对我们政府有非常大的挑战性。完成这些任务、指标，是有非常大的难度。要投入非常多的资源，用土地的资源、资金的资源以及包括未来后续管理的问题，对住房保障的问题，一方面要看到积极推进好的势头。另外一个方面要充分估计到住房保障制度政策落实当中的确面临着非常多的问题，有相当多的工作需要改进。如何去完善制度，如何去准备更多的资源投入到住房保障建设当中，包括一些制度创新方面还有很多的工作要做。  [16:47]  

[主持人]:也就是说我们对住房保障不能持太乐观的态度。  [16:47]  

[陈国强]:对，要有清醒的估计。  [16:47]  

[主持人]:最近在住房保障方面存在很多问题，北京、福建等地说保障性住房的建筑材料不达标，以及后续配套设施建设短缺等问题，频频发生这样的保障房的问题。那么，您认为是否存在政府政策的短视问题，或者是政策不配套这样的问题呢？  [16:47]  

[陈国强]:对，我们的确看到很多的问题。包括购房住房的审核问题，公务员购房这些保障房等等。这个是住房保障政策落实当中，还存在着很多有待解决的问题、完善的方面。北京出现建筑材料不达标、建筑质量不过关存在严重问题的这些方面。我觉得都是在目前楼市一方面在蓬勃发展，房价在快速上升，那么住房保障政策政府也投入很大的力量在推进。  [16:48]  

[陈国强]:但是，住房保障制度的落实当中，我想可能需要引起高度重视的一个方面。就是不能够太过于注重速度和数量，同样也需要关注它的质量的问题、安全的问题以及分配公平的问题等等，包括后续的问题。我们在这方面还存在太多的问题，需要去面对、需要制定措施、制定政策去解决。  [16:48]  

[主持人]:也就是说不要一味的追求速度和数量，我们要把质量和配套设施做好了，真正让老百姓感觉到好处。  [16:48]  

[主持人]:许多买主认为房价有降价的可能，观望的人很多，对此您简单跟我们分析一下形势。  [16:49]  

[陈国强]:今年随着最近“新国五条”的出台，不可避免会造成对楼市带来新一轮观望的情绪。我想对于购房者或者是有意购房的家庭而言，我个人提几点建议：  [16:50]  

[陈国强]:第一，在政策调控背景之下，市场出现调整的特定环境当中，往往调整当中实际上蕴含着机会，这个状况和股市是相似的。随着政策的调整，随着市场出现观望，无论是开发商还是消费者可能都会有冷静判断时机、判断选择产品这样一个相对来说比较宽松的环境。开发商对于定价，在政策调整之后，这样的政策背景之下，很大程度上会改变这种单边上涨的预期，迫于市场竞争的压力或者是自身企业面临的资金压力问题，在定价方面会更理性的采取更灵活的一些价格策略。对于我们购房者来说，首先一个就是调整可能意味着好的购房机会。  [16:50]  

[陈国强]:第二，我想对于我们不同的家庭而言，一定要根据自己的需求和需要来抉择，量力而行。在住房选择方面不要追求一步到位，根据自己的支付能力和经济收入状况，选择适合的项目，选择适合的套型，特别是单价和总价的考虑。所以，巴菲特说过的话就是在大家恐惧的时候，我觉得大家要树立最积极的心态。在调整的行情当中，积极的把握机会，目前是更可取的策略。对开发商和企业而言，我想需要冷静判断市场的一个趋势，对政策要有一个清醒的估计。在价格策略上面，采取更加理性的一种策略，可能会让企业处于比较主动的一个地位。  [16:50]  

[主持人]:咱们更坦白一点说吧，您觉得房价有下行的空间吗？  [16:50]  

[陈国强]:这个对于不同的城市，不同的区域，它的确有不同的方案。对于北京这样的一个特殊市场而言，我想在调控的背景之下，我想对于一些刚需群体，就是我们购房者在买房过程当中实际上需要关注几个因素，比如说购房时机的问题、选区域的问题、选产品的问题。那么我个人觉得实际上有一个更重要的因素，就是购房动机。你到底是属于刚需的群体、首次置业，你买的是不是普通商品房，这些问题比较重要。把这些基本因素评估清楚以后，那么再做决策，可能就比较理智，可能就少冒风险。  [16:51]  

[主持人]:咱们最后看看今天网上的两个热点，一个是《中国银行家调查报告》发布，7成银行认为中国楼市存在风险并表示很担忧。另外一点有专家说通过高房价来控制北京市人口的膨胀，有这么两个观点。现在网友很关注，您怎么看呢？  [16:51]  

[陈国强]:我没有看到详细的内容，不知道银行他们认为楼市有风险是基于房价可能出现下调带来的风险，还是认为目前房价水平过高所蕴含的风险，不知道他们基于哪种原因认为楼市当中存在风险。这个调查当中，我们银行判断楼市有风险，它是基于因为目前整体房价水平过高，还是什么。  [16:51]  

[主持人]:他们还判断称房价有上行的的可能性，但是他们很担忧楼市的信贷。  [16:55]  

[陈国强]:我觉得这个不太成立，如果未来房价仍然有上行的可能，或者是继续上涨这样的可能性比较大，那么对于银行来说它的信贷风险比较大。  [16:55]  

[主持人]:银行最惧怕的房产泡沫？  [16:55]  

[陈国强]:对，其次就是房价下跌，出现急跌或者大跌的可能性，就会存在着银行信贷的风险。前一段多家银行做房价的风险测试，看到多数银行对于房价出现30%、40%的下跌，他们都可以承受的。我不知道这个调查是什么样的机构所做的调查，它到底反映了我们银行主要担心什么问题，是房价上涨的问题，还是担心房价会出现下跌的问题。  [16:56]  

[主持人]:还有通过高房价来控制北京市人口膨胀，您怎么看待这个观点呢？  [16:56]  

[陈国强]:这个提法有它的合理的一面，同时也有极端性。那么高房价对于任何一个城市来说，是一个双刃剑。房价过高当然会影响到城市的商务成本、城市的竞争力。另外一个方面，房价是架设了一个门槛儿，像北京、上海这样的一些特殊城市，它的高房价就决定了是让外来的人口要考虑是不是要进入北京、上海这样的城市。  [16:56]  

[陈国强]:我们注意到，最近由于高房价的因素，很多白领、很多中产提出“逃离北上广”这样的口号。实际上这也在客观上提出了一个很现实的问题，在目前节节攀升的高房价面前，我们年轻的白领是不是还继续选择在北京、上海这样的城市生活居住、寻找自己的事业空间和平台，我觉得高房价的问题，的确是把很严峻的社会话题抛给我们，当然不同的人可能会有不同的答案，可以有不同的回答。  [16:56]  

[主持人]:好，我们今天的访谈就到这里，非常感谢陈国强教授给我们分享他精彩的观点。  [16:56]  

[陈国强]:谢谢！  [16:57] 

来源：人民网