在5月5日河北“新政下中国房地产走势高峰论坛”上，北师大金融研究中心主任，教授、博士生导师 钟伟，对中国宏观经济与房地产走势问题做了精彩的分析。以下是报告的摘要。 

　　我非常高兴有机会到石家庄来跟大家一块讨论房地产的问题，我只是做趋势预测。预测就三个要项，你只要用三个要素套进去——事情是什么、多长时间、多大可能性，就可以了。 

　　一、关于世界经济。 
　　我向大家汇报一下对世界经济的看法，提醒一下现在世界经济出现了几个古怪的变化。 
　　第一变化是，以前金融危机是东西少，钱太多，所以金融危机了，钱被注销掉，金融机构倒闭掉。金融危机后通常接踵而来的是通胀紧缩。这次次贷危机，商品和服务是有一定的规模，钱、金融机构太庞大了，在次贷危机之后，金融资产没有被大盘注销，反而创造成更多的金融资产，金融机构也没有大量的倒闭，所以在金融危机之后东西还是那么多，钱更多了，等待我们的将是全球性的通货膨胀，而不是通货紧缩。 
　　世界经济发生的第二个变化是什么呢？以前我们都说穷国才有债务危机，穷国依赖着发达国家的经济增长拉动穷国的经济增长，这次危机之后我们突然发现美国很穷，预算的赤字水平超过GDP的11%，欧洲也很穷，日本公众债务的赤字占GDP的1.8%，所以发达国家都有债务问题。以前是靠美国、英国、日本拉动世界经济增长，现在从09年开始拉动世界经济增长的主要是中国、印度等等这些国家，富人没钱了，富人不增长靠穷人借钱给富人，靠穷人快速的经济增长在拉动全球经济，这是以前没有出现过的事情，这是金融危机前和后发生的一些不同寻常的变化。
 
　　二、关于中国宏观经济。 
　　第一，对全年经济增长不要太乐观。我们预计今年全国GDP的增速是9.3%到9.4%，四个季度分别是11、10、9、8，所以去年一个季度的增长比一个季度的好，今年一个季度的增长比一个季度的差，其实不出更严厉的调控措施，中国今年的经济增长也会滑坡。但总量上来看，今年增长9.3%、9.4%，比去年的8.7%略微高一点，做企业除了做外贸，你将感受不到二、三、四季度比2009年的四季度或2010年的第一季度更好。 
　　第二，关于今年的通货膨胀我们认为中间高，两边低。下半年的总体物价高于上半年，大概全年在3%到3.5%，其中6月份到10月份是全年物价的高点，有可能个别月份CPI会突破4%。 
　　第三，对于经济增长的动力也就是投资、消费以及外贸。 
　　去年的8.7%的增长，投资消费和外贸分别贡献了8个百分点，4.6个百分点、负3.9个百分点，加起来GDP增长8.7%。今年投资温和回落，大约增速在20%到25%之间，所以投资能给GDP增长提供的支撑大概在6个点左右。消费请注意，一定不能对今年的消费抱有过高的期望。 
　　全社会零售商品总额去年累计消费不到14万亿，像餐饮、旅游这样的行业，增加值都不超过2万亿，消费当中最大块就是房地产和汽车，去年新房、二手销售金额大概在7.4万亿到7.5万亿，没有任何其他消费的行业可以弥补如果房地产行业滑坡之后带来的巨大的消费滑坡。除此之外，汽车行业的消费在今年也会增长，所以我们预估去年实际消费增长大概在18%，今年增长大概在15%，扣掉3个点的通货膨胀，今年的消费增长仅仅只有12%，给经济增长能够带来的支撑作用大概在3到3.5个百分点，剩下的靠外贸。外贸去年的经济增长是负3.9个点的影响，今年的外贸对经济增长大概是0，所以加起来经济增长9.3、9.4（9到10之间）。
 
　　三、关于房地产行业的趋势性变化。 
　　我们分短期、中期（2-3年）、长期（5-8年）三个阶段去分析。 
　　第一个角度我们先看短期内实行的新政调整阶段。 
　　现在的房地产行业的现状是什么？总结为八个字——钱多、地贵、存货不多。供不应求的状况还没有改变。接下来是新政政策会怎么样呢？ 
　　第一，新政没有区分一、二、三线城市，北京、上海、深圳等局部城市，房价上涨过快、过猛，甚至有泡沫的迹象，但是二、三线城市也有这样的迹象吗？新政有没有对过去两年房价上涨过猛的趋势做过一个区分，而一些房价涨幅温和的城市可以暂时不执行呀。 
　　第二，从不同的收入群体、富余群体，如果不借助商业银行的按揭，如果不使用本人的身份证，新政有障碍吗？没有！ 
　　新政的特点就是加薪层将加速挤出。所谓加薪层就是高校毕业生等等，这些加薪层的家庭受到这次新政的冲击影响很大，富人基本上毫发无损，穷人也没有任何的影响。 
　　第三，在这个城市当中，给这个城市提供了强大活力的人口，比如说外地非户籍人口的购房有了比较严厉的限制。对于城市而言，非户籍的农民工以及改善性需求的这些人都会受到政策的影响。 
　　第四，提高了进入门槛，严进宽出。如果反复提高首付比例而没有提高按揭贷款利率的时候，这就意味着这个政策是严进宽出的，中等收入的阶层本来努力的跳高一下还可以摸得着房价，但是经过这次调整之后，你努力跳高之后也摸不到房价。 “十一”之后如果没有明显的调控措施，这些目前的调控措施逐渐失效，并且还会引起中等收入阶层甚至更广泛人群的抱怨。 
　　房地产2000年到2004年房价上涨非常平稳，2005年之后到现在，由于各种调控措施的出台，房价的波动性开始增加，无论政府出台怎样的政策，这种调控政策的持续效果通常延续两个季度多一点的样子，有的政策甚至一个季度之内要变，如果后续没有什么新的政策出台，如果政府的治理能力也没有比05年有显著的改善，从以往的经验来看，目前出台的促进和信贷方面的政策，效果也不会有大的显现。 
　　第二个角度关于中期房地产市场波动的加剧程度是很厉害的。 
　　因为我们在土地政策方面作为空间是有限的，在信贷政策方面已经非常盈利了。信贷政策很难比目前的政策更紧，唯一能剩下来的就是税收政策。我们看一下得有一些办法解决税收政策的问题，我个人倾向的认为，从中期的角度两个特点：一个就是房价的波动更剧烈了，波动剧烈向上走的因素是通货膨胀；向下走的因素是资产利得税。 
　　个人所得税到目前没有有效的征收，原因就在于我们对高收入群体难以发现，难以认定他的财产，所以也难以对他进行有效的征收。所以物业税开征，政策的抓手在哪里？很痛苦，我个人认为在多层政策约束之下，未来二到三年极有可能出台的一项政策是资本利得税。 
　　对于房地产行业呢？有可能在未来二到三年，资本利得税是有可能的，我不管你的房子是什么房子？经济适用房也好，房改房也好，商品房也好，只要进入交易环节，在交易环节的买卖价差部分收掉20%，这样征收环节就有了。交易过户，因为买房子的人不可能都过户了，所以税收的征收环节很可靠，唯一不可靠的就是买卖价差不确定，肯定会有价格的高报和低报问题，但政府可以出一个交易价格的指导价，按照指导价和商品房的购置价两者之间的价差征税，也可以克服问题。 
　　第三个角度是长期视角。88年反而是比较容易说的一个事情，尽管目前市场上对商品房、对房地产走势有很多的争议，但是我们仍然坚持原来的判断，因为03年我们做过一次判断，09年我们又做第二次判断，03年做了判断翻一番，09年再翻一番。我仍然坚持认为未来五到八年，全国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在09年上半年在此基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于8000。 
　　为什么有钱人，中等收入阶层和穷人都想买房子，为什么不存钱？如果这个问题得以解决了，那么拼着命去排队买房的问题就没了，这是问题的牛鼻子。 
　　第一个因素是货币化。如果货币化的问题得不到解决，发烧的速度还那么快，每个人都会率先的把自己手里的钞票扔掉换成其他的东西。这个进程目前看起来还没有明显放缓的迹象。 
　　第二个因素是城市化、城镇化。农村的人口向城市迁徙，城市有新增加的人口，城市的老房子拆掉，目前中国城市化的水平不到50%。 
　　第三个因素就是人口的增长。我把这两个因素结合在一块，简单向大家汇报一下，比如说中国需要每年盖多少商品房呢？假定维持目前的每年1200到1500万人口变成城镇居民，那么20年差不多从农村向城市转移了多少人呢？3亿人。未来20年中国新增人口多少啊？从目前的13亿人左右增加到16亿人左右，新增3亿人都要替他盖房子，原来农村的那些房子都得废弃掉，也就是从现在到未来维持现状大概6亿人需要房子，所以20年为装下这6亿人需要多少房？2亿套住宅，还不包括其他的比如说写字楼、商品等等，2亿套住宅平均每年应该盖多少套商品住宅？1000万套。 
　　在09年，市场最狂热的状态下，我们提供的商品住宅不足800万套，其中500万套是现房，300万套左右还是没有办法入住的期房。如果我们不能从总量上解决商品房供不应求的情况，试图在结构上改变分配的秩序，那问题肯定会变得更加错综复杂。所以，从中长期的角度来看，中国的城市化进程还是要延续下去。即便按照我刚才的估测，我们到2020年中国的城市人口也仅仅只有差不多11亿人左右，农村人口仍然有5亿人，那个时候的城市化率也只有68%到70%，还是低于1968年日本的水平。 

　　四，今年房价的基本走势。 
　　我们认为历史总是会重演的，如果你认为过去、现在和将来没有相似性，我们就没法进行预测。我们回顾一下2005年以来的历史调控的实际效果，我们可以得出市场和政策之间的关系，你如果相信政策，你就舍弃市场；如果你相信市场，你就可以把短期的、阶段性的政策放在一边。 
　　2009年是百年一遇的大机构既不避险也不投资的投机年。现在到了2010年，今年全年是在去年反弹的基础之上温和的调整和上升，所以去年中国经济是V型复苏。今年相对去年虽然比较不错，但是资本市场可能会陷入“三无”状态，无风险、无泡沫、无超额收益，房地产市场在今年即便在四月份没有预计出台的调控政策，也会逐步出现一些影响。从目前来看，我们认为一季度疯、二季度弱、三季度疲、四季度复苏，到今年年末的时候，商品房、新房的价格优可能接近于今年春节前后的价格。 
　　在投资领域，我想提醒一下大家，有一些非常简单的原则是应该遵循的。你一定要相信大多数人在投资理财方面所采取的行为是错误的，即便他们是大多数，因为只有少部分在挣钱，你一定要相信一个事情，看起来那么美好、容易的时候，这个事情一定就不是很美好，如果这个事情太美好不像真的，一定是假的。 

　　五，解决高房价问题根本出路在那里？ 
　　针对房价政策的误区，房价是如何的一个走势才是比较正常？ 
　　第一，目前整个房地产市场是供不应求。从2000年到2008年住宅开发量，新房是37亿平米，新增的城市人口大概是1.4亿到1.5亿人口左右，这还不包括原来4.6亿到4.7亿改善性需求，所以仅仅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，这是一个大问题。 
　　第二，如果你这个蛋糕不够大，主要的任务目前就要做大蛋糕。如果在蛋糕不够大的情况下改变切蛋糕的规格，那么这就影响了商品房价格高者得之的原则，按照其他的顺序，肯定会带来更多的腐败。 
　　第三，解决问题的根本出路还在于做大蛋糕，而不在于怎么切蛋糕。 
　　第四，房地产问题仅仅是中国问题的一个表象，背后涉及到的是中央财政权力的上升，中央级地方政府当中财权、事权不对等，涉及到土地税收、金融政策不配套，涉及到中国政府企业和个人之间，各级个人的穷人和富人之间收入不配，如果恶化了，这些问题不解决，房地产问题也无法得到解决。

    来源：长城网