广州市国土房管局此次发布新社区住宅建设项目招标预告，针对对象是具有施工建设能力的房地产相关企业。如果顺利完成招标工作，将开创一种“政府出地、开发商出力”的社会保障型住房建设模式。这种方法在香港和国外房地产开发成熟的城市和地区已经率先采用并取得成功，不过在广东省乃至全国范围内却并不多见。

                 模式 开发商入主解决资金难题

　　政府部门为何要将建设新社区的任务交给开发商？这是不少市民关心的问题。对此，中地行市场与传播部总监张斌表示，社会保障型住房比例增加是近年来房地产市场的主要特色，随着供应结构变革，原有生产模式也将发生变化。“受制于开发成本以及其他因素，完全由政府部门承担经济适用房等住宅的建设已经不太可能，引入开发商以减轻资金压力是必然选择。”

　　根据《广州市住房建设规划（2006-2010）》，广州在从2006年开始的5年规划时间内共需供应政策保障型住房11.43万套，其中包括廉租房、新社区住房和经济适用房等不同类型。按廉租房户均65平方米计，共需建设廉租房60万平方米；按经济适用住房和新社区住宅户均80平方米计，共需建设住房840万平方米。两项合计，规划期内政府保障型住房需求量为900万平方米。

　　在不考虑拆迁及安置成本的前提下，按照2000元/平方米的理想建筑成本计算，上述住房单位的建造总价将达到168亿元。

　　“对于政府来说，这是一笔庞大的财政支出。”广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军说。他同时指出，长期且大量的房地产项目开发建设经验，使开发商群体具备了比政府部门更强的成本控制能力和建设效率，这也是政府乐于吸纳对方的重要原因。

                  现象 中小房企难获开发资格

　　政府部门此前在接受媒体采访时称，发布项目招标的目的只是“看社会有无兴趣”，但至少从公告透出的信息来看，他们引进开发商建设新社区的愿望颇为强烈。在供地方式方面，新社区用地实行划拨的方式供应，土地价格为“零”；在税费方面，一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；在销售方面，不仅保证经济适用房3%的利润，剩余房源可由政府等价回购。

　　尽管基本保证只赚不赔，但开发商却并不认为此次招标会一帆风顺。颐和集团策划副总监陈勇称，新社区建设肯定会出现多数开发商因利润偏低不愿参与的情况，而有志于开发的企业也不会计较单个项目的盈利，而是更多地出于品牌培育和社会声誉建设方面考虑。

　　张斌分析，新社区项目要求开工和竣工时限严格按照合同约定执行，且建设进度将接受市经济适用住房建设主管部门监管，不仅对开发商的现金流是不小的考验，也对拿地企业的开发实力提出了较高要求。因此如果招标成功，新社区项目开发权的获得者只可能是强势企业，小型房地产公司将与之无缘。

                 问题 廉租住房处理疑问尚存

　　此次实行划拨方式供应的广氮、松洲两个新社区项目将包含经济适用住房和廉租房住宅，其中经济适用房当中的部分单位将用作拆迁安置单位。而从政府部门公布的招标预告来看，已经明确了普通经济适用房的利润以及等价回购标准，对于廉租房和安置类经济适用房的阐述，却仅仅停留在户型面积的“粗浅”方面。

　　廉租房和安置类经济适用房建成之后交由开发商直接处理还是政府回购？目前还存在政策空白，而这正是开发商是否愿意接手新社区的关键所在。经纬地产项目发展部副经理吴定金表示，如果交由开发商处理，作为解决双特困户住房问题的廉租房，月租金仅为1元/平方米，投资回报过低；用作安置拆迁和危破房市民居住的一类经济适用房，可能亏本贴钱。倘若政府回购廉租房和安置住房，又面临缺乏类似普通经济适用房3%的让利依据问题。在他看来，吸引开发商入主新社区的前提是保障其利益不受损害，因此，新社区住房的建设模式应该区分对待，普通经济适用房可以交由开发商处理，廉租房业主应由政府自己来担当。“政府部门不能在分摊开发成本的同时，也将社会保障的责任转嫁到建设单位的头上。”吴定金说。

　　猜测：谁将“入主”新社区？

　　上市房企

　　可能性：★★★★★

　　入主理由：

　　上市房企的资金实力在目前的房地产市场首屈一指，开发建设能力毋庸置疑。而土地储备对于他们的重要性不言而喻，这不仅是衡量企业资质的主要因素，也是投资者评判其业绩是否优良的重要指标。因此，上市房企肯定会尽量争取新社区项目的开发资格。此外，上市房企有过在广州建设社会保障型项目的经验，如万科便在去年推出了为中低收入人群建设的试点项目“围屋”，并因此获得相当大的社会反响。

　　成长型房企

　　可能性：★★

　　入主理由：

　　满堂红研究部经理周峰(周峰博客,周峰新闻,周峰说吧)表示，对于中等规模的成长型企业来说，通过招拍挂的方式去一级土地市场拿地不仅成本偏高，而且风险显而易见。因此，与政府部门合作，参与新社区项目建设不失为明智之举，一来可以获得确定的利润保证，二来可以在短时间内提高企业知名度和社会影响力，一举两得。

　　国有企业

　　可能性：★★★

　　入主理由：

　　面对申请新社区开发招标的企业，政府部门肯定会有比较严格的考核和筛选标准，并倾向于选择自己熟悉的“信得过”品牌，因此，拥有多年开发资历的国有房地产开发公司应该会成为重点考察对象之一。不仅经验丰富，老牌国有房企还有着严谨的开发操作程序和透明的财务核算体系。除此之外，从建设新社区的社会责任角度考虑，国有企业更是当仁不让。

　　承包商

　　可能性：★★

　　入主理由：

　　此次招标规定的开发利润不到3%，与一般的商品房项目相去甚远，对于广大开发商的吸引力相当有限。即使是有愿望参与建设的房企，也大多是“醉翁之意不在酒”，肯定不会将新社区作为核心的开发业务。这就为建筑承包商打破业界预期、爆冷入主新社区提供了可能。而此前建设中的新社区项目也采取的是由政府牵头、引进建安企业建设的方式进行，市民对其产品的评价并不低。

　　看点

　　新招标模式下的角色定位

　　政府：监督员

　　角色优势：拥有政策制定权，土地监督管理经验丰富

　　虽然尚未明言，但是透过松洲、广氮两个新社区项目招标公告内容可以看出，如果成功引入开发企业，政府部门将基本放权退身“幕后”，充当监督员的角色。

　　根据公告，政府部门对新社区项目的监管将贯穿工程始终。在土地划拨阶段，将在建设施工合同中明确整个项目的开工和竣工时限，并要求户型结构严格按照相关文件要求，即经济适用住房60平方米左右，廉租房50平方米以下，建设和装修标准不低于国家和主管部门有关的建设标准和要求。

　　在施工期间，建设单位不仅要定期报送项目建设情况和数据，并要随时接受主管部门的建设进度监管；在后期销售期间，也明确了按照《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》规定的供应对象进行销售。

　　开发商：大业主

　　角色优势：善于节约项目建造成本，工作效率高

　　在此前的10余个新社区建设中，政府部门一直以来充当的都是“业主”角色，由他们直接引入承建方进行施工，在建设完成后再收回项目，并进行销售或出租。根据新招标公告，开发商不仅将承担政府部门此前的大部分职能，还将取代承建方的地位，成为新社区的“大业主”。

　　在符合政府主管部门相关规定的条件下，开发商将拥有新社区建设的主导权，包括前期的规划设计、资源调配，中期的新社区项目住宅、公建配套和经营性配套建设，以及后期的经营性配套物业支配权。对于新社区住宅单位未来的销售问题，公告仅仅确定了销售对象和销售利润。因此，开发商有望获得新社区的实际销售权，自行决定产品的销售方式和销售程序。

　　说法

　　新社区利润可能不止3%

　　中地行市场与传播部总监张斌：虽然住宅部分售价只能在成本的基础上增加3%，但是政府部门对于新社区中的经营性配套设施，如商场、写字楼、酒店、公寓、停车场等并没有进行利润限制，开发商只要补齐地价之后便可自定价格对外销售和经营。此外，作为新社区另外一项重要配套的车位，招标预告也只是规定了“优先向本项目小区业主租售”，并没有作出价格方面的限制。

　　从目前情况来看，除了琶洲和大塘等极少数项目之外，广州市大部分新社区均位于相对偏远的近郊区域，周边缺乏成熟配套。对于开发商来说，不论对外销售还是长期持有经营，都可以通过经营性的社区配套获得可观的收益。因此，开发新社区的利润即使不如普通商品房项目，也应该会超过大家普遍认为的3%左右。

                  限利润不如限房价

　　颐和集团策划副总监陈勇：新社区销售沿用的是之前业界讨论的经济适用房“限利润”模式，即项目建设完成后按照建筑成本加上3%的利润定价销售。这种方式可以在一定程度上保证买家利益，但政府部门的监管操作难度相当大。

　　房地产项目的建筑成本核算相当复杂，不仅涉及开发施工企业，甚至包括采购商、原料供应商等下游细分渠道，且建筑材料和采购支出又随时处于波动状态，更增加了统计难度。在此基础上，不排除部分用心不良的开发企业有通过种种方式虚增成本、以获得更多销售利润的可能。

　　因此，要想做到真正的市场化，不妨开放新社区的销售利润，借鉴限价地项目的出让模式，对终端的房价进行限制，保证符合经济适用房购买要求的中低收入买家能够以较低价格置业。否则，未来出现因使用高端建材、高档装修而导致万元以上的贵价经济适用房也并非没有可能。

    来源：南方都市报